Loyer observé
Médiane des annonces de location du quartier, par tranche de surface.
Investir. Décider. Projeter.
Ne demandez plus si un bien est rentable. Sachez à quel prix il le devient.
Ptolémis part du loyer réellement observé, calcule le prix d’achat cible compatible avec votre financement, puis identifie les biens qui passent sous ce seuil.
Ptolémis fournit une analyse chiffrée et sourcée. Il ne constitue pas un conseil en investissement.
Le raisonnement inversé
Le loyer fixe le cadre. Le prix d’achat s’en déduit.
Au lieu de partir d’une annonce pour calculer sa rentabilité après coup, Ptolémis remonte de la réalité locative jusqu’au prix que l’opération peut soutenir.
Mensualité soutenable
Le loyer sert de point de départ au niveau de mensualité compatible avec le scénario analysé.
Capital empruntable
Les conditions de financement intègrent notamment taux, frais de notaire et garantie.
Prix cible
Le seuil d’achat au-delà duquel l’opération ne s’autofinance plus dans le scénario retenu.
Biens correspondants
Ptolémis repère et score les biens qui passent sous ce prix dans les départements où la veille est ouverte.
Un cas réel
Le même raisonnement, sur une annonce datée.
Une annonce reçue par la veille de Ptolémis, analysée sans retouche. Les chiffres sont ceux affichés par l’outil ce jour-là, avertissement compris.
Appartement T3 · 65 m² Mulhouse (68200), Haut-Rhin
Annonce reçue le 7 septembre 2026Loyer observé de la commune
11,00 €/m²/mois
Loyer estimé pour 65 m²
715 €/mois
Prix d’achat cible
1 860 €/m²
Prix de marché de la commune
1 600 €/m²
Prix demandé
67 000 € · 1 031 €/m²
Frais de notaire (8,5 %)
5 700 €
Montant emprunté
49 300 €
Mensualité sur 20 ans
296 €/mois
Rendement brut
12,8 %
Cash-flow mensuel
+144 €/mois
Ptolémis prévient dans la même fiche : ce bien est 36 % sous le prix
du marché du secteur — des travaux sont probablement à prévoir. L’outil chiffre ce
qu’ils peuvent coûter sans casser l’opération : 23 500 € au maximum. Le score global du bien
reste à 57/100, soit « moyen », et l’apport recommandé à 7 600 €.
✓
Le lieu, d’abord
Le loyer observé et le prix cible sont ceux de Mulhouse, pas d’une moyenne nationale. Changer de commune change tout le raisonnement.
✓
Le prix cible passe au-dessus du marché
À Mulhouse, le prix d’équilibre d’une opération dépasse le prix de marché de 16,2 % : la commune entière est autofinançable. Ce bien est à 1 031 €/m², soit 45 % sous le prix cible.
✓
L’avertissement fait partie du produit
Un rendement de 12,8 % sans mention de l’écart au marché serait un piège. Ptolémis affiche les deux, et calcule l’enveloppe de travaux que l’opération peut absorber.
Valeurs relevées dans Ptolémis le 7 septembre 2026, à partir d’une annonce réelle reçue par la veille et présentée ici sans lien ni coordonnées. Loyer observé : médiane des annonces de location de la commune. Prix de marché : DVF. Taux : Banque de France. Ces valeurs évoluent avec le marché et avec la collecte : elles valent pour cette date.
Le loyer observé
Une mesure locale, segmentée et accompagnée de son niveau de fiabilité.
Un studio et un T3 ne se louent pas au même prix au m². Sur une même ville, l’écart mesuré entre tranches de surface peut dépasser 40 %.
Une moyenne unique masque la réalité du marché
Strasbourg (67482), mesures relevées dans Ptolémis le 4 septembre 2026 : 983 annonces de location, fiabilité élevée sur les trois tranches.
Moins de 30 m²29,75 €/m²
30 à 50 m²19,39 €/m²
50 à 70 m²15,85 €/m²
Médiane communale toutes surfaces confondues : 20,00 €/m². Employée telle quelle, elle surestime de 26 % le loyer d’un T3 de 60 m² et sous-estime de 33 % celui d’un studio de 25 m². C’est un biais de méthode : collecter davantage d’annonces ne le corrige pas.
Ptolémis montre aussi ce qu’il ne sait pas.
Chaque loyer publié indique son nombre d’observations et son intervalle de confiance. En dessous de 10 observations, Ptolémis n’affiche pas de loyer plutôt que d’inventer une estimation.
Gratuit · résultat immédiat
Trois questions. Les réponses s’affichent ici.
Chaque réponse arrive avec sa source et sa méthode. Votre compte se crée en même temps que le calcul, d’un clic et sans mot de passe : la réponse s’affiche aussitôt, et vous la retrouvez plus tard pour la comparer. Être mis en relation avec un professionnel reste une décision distincte, qu’on vous propose après vous avoir montré de qui il s’agit.
Mensualité tenable, capital empruntable, frais réels, apport nécessaire. Le taux appliqué est celui du marché du mois, et il est affiché.
Là où les ventes sont enregistrées, l’estimation part des transactions réelles. Là où elles ne le sont pas — Alsace, Moselle, Mayotte, qui relèvent du Livre foncier — elle part des prix demandés, et elle le dit.
Ce qu’aucune estimation automatique ne sait. L’étage, l’exposition, le vis-à-vis, les travaux votés en copropriété, le DPE, l’état réel des parties communes. Ces éléments font varier un prix de 20 % dans un sens comme dans l’autre. Ce chiffre est un point de départ pour discuter, pas un prix de vente.
Votre loyer est comparé au loyer d’annonce observé dans votre commune, tel que le ministère du Logement le publie. Le millésime de l’indicateur est affiché avec le résultat.
Chaque outil a aussi sa page : quel prix puis-je viser, combien vaut mon bien, mon loyer est-il au marché.
Trois parcours
La même méthode, adaptée à votre usage.
Investisseur particulier
Pour décider quoi regarder, à quel prix négocier et comment présenter le projet.
- Prix d’achat cible calculé à rebours du loyer.
- Données locatives locales avec niveau de fiabilité.
- Business plan structuré pour un échange bancaire.
Professionnel
Pour traiter davantage d’opportunités avec une méthode homogène et documentée.
- Analyse et scoring de biens selon le prix cible.
- Veille automatique dans les départements ouverts.
- Dossier crédible à remettre à un client ou partenaire.
CGP / courtier
Pour remettre au client un livrable cohérent avec votre propre marque.
- Business plan personnalisable en marque blanche.
- Logo et couleurs de votre structure.
- Document figé une fois généré pour garder une version stable.
Pour la banque
Un dossier de financement, pas une plaquette commerciale.
Les chiffres sont présentés avec leur source, leur date et leur unité afin que le dossier puisse être relu et challengé.
Business plan bancaire
Une analyse qui devient un document transmissible.
Générez un dossier structuré en un clic, puis remettez-le au client ou à la banque.
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Document figé
Une fois généré, le dossier ne change plus : la version transmise reste stable.
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Marque blanche
Les professionnels peuvent personnaliser le document avec leur logo et leurs couleurs.
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Remise par e-mail
Le dossier peut être remis au client par e-mail depuis le parcours prévu dans Ptolémis.
Sources et méthode
Chaque chiffre doit pouvoir être retracé.
Chaque chiffre affiché dans Ptolémis indique sa source, sa date et son unité.
Les analyses s’appuient notamment sur des données publiques et institutionnelles utilisées selon le besoin de chaque calcul. Les pictogrammes ci-dessous sont ceux de Ptolémis : ces organismes fournissent des données ouvertes, ils ne sont ni partenaires ni garants de nos analyses.
DVFCarte des loyers ANILINSEEADEME — DPEDGFiPBanque de France
Tarifs
Choisissez le niveau d’usage adapté.
Les noms, prix et quotas ci-dessous sont injectés depuis l’administration de Ptolémis.
Ptolémis Découverte
Voir le marché avant d’y mettre un euro.
0 € / mois
- Les annonces enrichies et leur pré-score
- Le prix cible par quartier
- Analyses et business plans à la carte, en crédits
Ptolémis Investisseur
Constituer et suivre son patrimoine.
12,90 € / mois
- 40 crédits d’analyse par mois
- 3 projets suivis · 10 exports par mois
- 1 zone de veille automatique
Ptolémis Pro
Qualifier un flux d’annonces au quotidien.
34,90 € / mois
- 150 crédits d’analyse par mois
- 10 projets suivis · 50 exports par mois
- 3 zones de veille automatique
Ptolémis Agence
Une équipe, ses clients, sa marque.
119,00 € / mois
- 1 000 crédits d’analyse par mois
- 100 projets suivis · 500 exports par mois
- 10 zones de veille automatique
Questions fréquentes
Ce qu’il faut savoir avant de commencer.
D’où viennent les loyers affichés ?
Ptolémis collecte des annonces de location réelles et calcule une médiane par quartier et par tranche de surface. Le nombre d’observations et l’intervalle de confiance accompagnent la mesure.
Ptolémis couvre-t-il toute la France ?
Le calcul du prix cible fonctionne partout en France à partir des données publiques disponibles. Le loyer observé et les alertes temps réel sont ouverts progressivement, département par département. La couverture actuelle est indiquée ici : /app.
Que se passe-t-il lorsqu’il n’y a pas assez de données ?
Ptolémis préfère ne pas afficher de loyer plutôt que produire une estimation fragile. En dessous de 10 observations, aucun loyer observé n’est publié.
Quelle différence avec une estimation de loyer en ligne ?
Ptolémis ne se contente pas d’une moyenne communale. Le loyer est issu d’annonces observées, segmentées par quartier et par tranche de surface, avec une mesure explicite de la fiabilité.
À qui appartiennent mes données ?
Les règles de propriété, de traitement et de conservation de vos données sont définies dans la documentation contractuelle et la politique de confidentialité : /legal/confidentialite.
Comment résilier mon abonnement ?
Les modalités de résiliation dépendent de l’offre souscrite et sont décrites dans les conditions contractuelles applicables : /legal/cgv.
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